Immer mehr Banken berichten von Problemen bei der Gewährung von Immobilien- bzw. Baufinanzierungen – was ist da los?
Die Rahmenbedingungen sind im Grunde günstig: ein weitgehend ungebrochener Immobilienboom, konstant niedriges Zinsniveau, jede Menge Liquidität im Markt. Dennoch, gerade für mittlere (und natürlich schlechte) Bonitäten ist es zusehends schwieriger geworden, einen Immobilienkredit zu erhalten. Der Grund liegt in den Besonderheiten des Bankenaufsichtsrechts und den Parametern der Beleihungswertermittlung von Kreditsicherheiten.
Klingt kompliziert? Ist es auch. Aber einmal kurz und knapp auf den Punkt gebracht:
- Bei Immobilienfinanzierungen ist das betreffende Objekt meist die einzige – zumindest aber die wichtigste – Kreditsicherheit (Grundschuld!) für die Bank.
- Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht gleich dem Wert, den sie für das Kreditinstitut als Sicherheit hat: Banken ermitteln den sogenannten Beleihungswert des zu finanzierenden Objekts. Zur Risikominimierung liegt dieser Wert teils deutlich unter dem Marktwert oder gar Preis der Immobilie.
- Nur in Höhe von maximal 60% bis 80% des Beleihungswerts "schreibt" eine Bank den Kredit auf die Immobilie, die restliche Kreditsumme wird "blanko" vergeben, auf Basis der persönlichen Bonität des Kreditnehmers.
- Jedes Kreditgeschäft, das eine Bank abschließt, muss sie mit einem bestimmten Betrag an Eigenmitteln (das Eigenkapital der Bank!) unterlegen bzw. absichern. Bei dem grundpfandrechtlich gesicherten Teil des Kredits ist der Betrag größer, beim Blankoanteil geringer.
- Bedeutet für eine Bank: Je mehr Eigenmittel sie vorhält, desto mehr Kreditgeschäft kann sie machen. Oder auch: Je weniger Blankokredit sie gewährt, desto mehr Geschäft kann sie machen.
- Das Problem: Der Unterschied zwischen den am Markt gezahlten Kaufpreisen für Immobilien und den bankseitig ((nach gesetzlich vorgegebenen Bewertungskriterien) ermittelten Beleihungswerten wächst seit Jahren. Die Werte sind träge, die Preise rennen davon!
- Ergebnis: Bei der Finanzierung ein- und desselben Objekts muss eine Bank (bei ansonsten gleichen Parametern) heute notgedrungen einen höheren Blankokreditanteil in Kauf nehmen. Kann oder will sie das nicht, pocht sie auf die Einbringung liquiden Eigenkapitals (z.B. für die Kaufnebenkosten) oder wählt ihre Kreditnehmer bedachter aus.