Die (Welt-)Wirtschaft ist gebremst und teilweise sogar lahmgelegt – dank "Corona" droht uns nach Jahren des Aufschwungs wieder eine Rezession. In diesem Zusammenhang lohnt ein Blick auf mögliche Auswirkungen auf die Immobilienmärkte.
Warum? Weil viele Unternehmer wesentliche Vermögenspositionen "in Steinen" halten, sei es privat oder im Betrieb. Es könnte nun argumentiert werden, dass Wert- bzw. Marktpreisschwankungen unerheblich seien, wenn kein Verkauf geplant ist. Das ist allerdings zu kurz gedacht, denn viele mittelständische Unternehmer haben ihre Immobilie(n) als Kreditsicherheit im Rahmen einer Bankfinanzierung eingesetzt.
Die AGB der meisten Banken sehen das Recht des Kreditinstituts zur Forderung einer Sicherheitenverstärkung vor, sollte sich der Wert einer bestimmten Sicherheit (maßgeblich) reduzieren. Könnte das zum Problem für viele Unternehmer werden, falls die Immobilienpreise nachgeben – und tun sie das überhaupt?
Wie Ihre Bank Immobilien bewertet
Grundsätzlich haben Banken zwei Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu ermitteln – auf Basis ihres Marktwertes oder des sogenannten "Beleihungswerts" nach BelWertV. Wesentlicher Unterschied ist, dass der Marktwert stichtagsbezogen und naturgemäß eher konjunkturellen Schwankungen unterworfen ist, während der Beleihungswert einen langfristigen, nachhaltigen Objektwert repräsentiert. Der Beleihungswert darf den Marktwert damit nicht (dauerhaft) überschreiten, zumeist liegt er – teils deutlich – darunter.
Klar ist folglich, dass die Gefahr einer Nachbesicherung größer ist, falls das Kreditinstitut eine marktpreisbezogene Sicherheitenbewertung vornimmt; beim Beleihungswert ist der "Risikopuffer" (inkl. jeweiliger Beleihungsgrenze) ungleich größer.
Wie der Immobilienmarkt reagiert
Seit Beginn der Corona-Pandemie haben diverse namhafte immobilienwirtschaftliche Institutionen (u.a. VdK Research, Empirica, IW) Studien und Einschätzungen zu den kurz-, mittel- und langfristigen Auswirkungen auf verschiedene Nutzungsarten von Immobilien veröffentlicht. Der Tenor: Besonders im wohnwirtschaftlichen Segment wird allenfalls mit einer kurz- bis mittelfristigen Delle gerechnet, der langfristige Preistrend sei stabil.
Kritischer werden allerdings Hotels, Gaststätten und Handelsimmobilien gesehen. Letztere seien – bedingt durch den E-Commerce – ohnehin einem Strukturwandel unterworfen, der sich durch Corona noch nachhaltig beschleunigen könne.
Gefahr der Nachbesicherung für Unternehmer und Unternehmen?
Unbefriedigende Antwort: Es kommt darauf an!
In den meisten Fällen dürfte das selbst genutzte Wohnhaus des Unternehmers als Sicherheit für einen Bankkredit per Grundschuld haften. In diesem Fall scheint die Gefahr eines Wertverfalls mit anschließender Forderung einer Sicherheitenverstärkung überschaubar zu sein. Problematischer könnte es mit den o.g. gewerblichen Immobilien werden – umso gefährlicher, wenn deren Eigentümer gleichzeitig Nutzer, und somit auch von den wirtschaftlichen Problemen der betreffenden Branche unmittelbar betroffen ist!